一、课程背景

     文以载商，旅见不凡。「中国文化旅游商业地产节」由赢商网于 2016 年在西安发起主办，是中国文化旅游商业行业中最具规模、最具品牌价值和影响力的行业年度盛典，为促进一流文旅商业地产企业、文创品牌与金融机构在中国市场共同谋略产业交流、合作、招商。本届地产节以“传承·破局·共赢”为主题，对行业变化做深度交流与探讨，为中国文旅商业地产创新发展提供最新、最专业的指导思想，促进行业领域的沟通交流合作，共同解读文旅商业地产发展密码。

     本次文商旅一线实战培训充电班作为“中国文旅商业地产节”系列活动之一，依托商业地产资源整合平台赢商网，不仅仅是提供一次课程，更是提供一个商业合作的平台，建立一个项目与商家对接的通道。主办方广泛研究中国文旅项目企业的成长模式与操盘经验，关注标杆企业的持续发展与创新动作，研发出系统性专门课件，以培训+导入式服务的形式，帮助企业构筑学习型组织，建立短期实效性与长期战略性的人才梯队训练体系，带给企业快速成长的解决方案！

   二、主讲老师

       导师一：黄信彰老师

· 肯默整合设计公司创办人

· 台湾文化部 文创发展司专任顾问

· 台湾经济部工业研究院 观光工厂计划辅导顾问

· 台湾创新学院 品牌总监

因其知识背景与实际经历，被称为「台湾观光工厂教父」。在中国近年来旅游地产业崛起的美丽乡村与特色小镇中，担任美丽乡村之顾问，打造了特色小镇之典范无锡「东方田园」。

擅长综合园区建构整合、主题馆、观光工厂、体验设计、品牌策略、伴手礼开发设计及IP建构。能从文化与历史中挖掘直至现代仍富有魅力的元素，在辅导农工业升级观光服务及自有品牌经营方面，有十多年的经验，客户涵盖农业、烘培、食品、生技、中药、制造、整合设计……等各产业。

实操项目含：无锡「田园东方」（集现代农业、休闲旅游、田园小区等产业于一体的田园综合体）；科举文化伴手礼门店「江南贡院」；南京「好一朵茉莉花」旅游主题伴手礼门店；第四届中国-南亚博览会上，以智慧旅游创新体验的「滇覆旅徒」展览；国际农业文创园区「深圳绿膳谷」；嘉兴「歌斐颂巧克力小镇」；深圳「蜜蜂故事馆」等等，黄老师擅长将文化于现代与获利模式有机结合。

     导师二：黄亮生老师

·   新加坡超群（SRE）管理顾问有限公司创始人兼首席执行官

·   新加坡工程建设专业资质，英国营销专业和美国MBA学历

·   原嘉德置地和雅诗阁集团的高级副总裁（东南亚最大的开发商），于2001年负责其亚洲和中国所有的零售物业资产

·   雅诗阁集团（现今国际最大的服务式公寓开发商与运营商）管理团队的创始人之一，与高级管理成员共同管理了近25个资产项目，为雅诗阁品牌的创立做出了非常大的贡献

·   被授予Mall China购物中心高级认证经理和绿色世界城市联盟（Green World City）的副主席

·   麦肯锡公司（全球房地产管理顾问公司）亚洲及中东地区的高级顾问

黄老师拥有逾25年的商业经验，涉及发展商、管理和顾问，遍及亚洲多个地区。从1985年起在中国和亚洲多个城市率先发展和管理了众多零售综合性项目和购物中心，如：新加坡滨海广场（1985年建成的新加坡最大综合体项目）7年的管理经验。SRE的董事们和团队规划及操作过的零售和综合性项目遍及中国70多个城市，累计面积超过1000多万平方米，曾在1995年开发了中国最早的购物中心，并在1998年打造了台湾第一个购物中心，同时，打造了天津、南宁以及青岛的首个购物

中心。其他项目包括：上海来福士广场、浦东嘉里中心以及为国际领先的西蒙物业（美国）和摩根士丹利在中国的项目进行选址工作并担任开发顾问。

新加坡超群（SRE）是一家开发顾问和资产管理公司，拥有70多个城市的实战经验。服务范围包括：零售商，综合体，旅游、休闲、娱乐项目、主题公园、健康度假村、老年之家、生态旅游和绿色可持续发展城市的商业规划。最近黄老师正在多哈进行长度为1.6公里的商业街的策划，范围包括：零售商业，综合体，旅游、娱乐、文化和主题景点；与此同时，另一个占地面积24平方公里的湿地生态旅游文化公园项目也正在规划中。黄老师其他操盘项目包括西安大唐西市（重新定位改造800米丝绸之路）和占地面积100平方公里的苏州工业园区规划（1994年亮阁Wuthelum集团参与投资，黄老师当时担任该集团高层领导）。

   三、课程简介

     自今年中央提出一号文件，财政部并于日前发出《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》以来，近几年在旅游地产界早已大为流行的「特色小镇」，偕「集循环农业、创意农业、农事体验于一身」的「田园综合体」，成为市场关注的新焦点。然而，要以「乡村旅游」为旗号，延长产业链、增加价值链，吸引人流，最终提升土地价值，实际上应如何操作？其市场模式、产品模型、营运主体应如何策划定位，才能兼顾「有意义」及「有意思」，使多功能、多业态的综合营运能既深入又有新意及趣味地开展，而不至沦为一哄而上的量产克隆模板？

文旅商业地产在开发方面，如果是投资人，首先需要一个盈利模式，保证项目上的财务可行性，财务的成本、风险的可控性，项目的可招性等。如果是持有人，尽量把基础工作做好，减少重新改造的可能性。大决策要全面！拿地、方案规划、设计要确保合理，包括层高、结构、电梯、楼梯等基础，都要提前定型细化，这样才能确保未来三四年才能盈利。中国开发商经过20年的房地产开发，开始重视资产管理的重要性。但很少人理解采用轻资产需要付出什么代价，往往是在缺乏资金时才开始采用轻资产。良好的资产管理需要长期战略，开发商如何避免资源浪费打造创新型文旅商业。好的资产管理公司在规划阶段涉及租赁业务和物业管控，它能带来了高资产价值，租金上涨和高毛利率。它吸引了投资者和强大的融资，因为它秉持以终为始的构建：财务可行性，可招性有效性，功能性/可持续发展性，而最终它是关于建立你的品牌。

  四、课程大纲

第一天：《文创、体验、品牌风格与获利——近年旅游地产业流行关键词全面实例剖析》

主讲：黄信彰老师

1、场景革命：文创体验的品牌风格化

/ 以南京「好一朵茉莉花」旅游主题伴手礼门店、科举文化伴手礼门店「江南贡院」为例

品牌要形成自己的风格，有赖于各面向的精准定位。所有的体验、设计，最终都需回归「你自己是谁」这个问题。

内容模块：主题策划/品牌建构/商业模式/体验营销/服务设计/商品设计/空间设计/美学设计/智能科技/营运督导。

2、传统产业观光转型与再造

/ 以深圳「蜜蜂故事馆」为例

如果对观光转型的思维还停留在销库存、冲买气的模式，那么买气绝对冲不上去，库存也只会愈来愈多。「体验」的一大重点是将原有的专业生硬内容变成娱乐事业，和顾客创造连结以后，才有后续的销售可谈。

内容核心：体验是观光工厂不败的王道。最好是左边生产，右边就销售。

3、锄头刨出文创味：农业文创的获利基因

/ 以国际农业文创园区「深圳绿膳谷」为例

「科技的答案写在农业里面。」

在肯默近年来辅导的百余家客户中，因转型需求而搭上观光、园区或场馆打造热潮的，有三分之一来自食品业，而食品的基础则是农业。

内容核心：农业要获利，首先要让农业「不再只是农业」，继而要让人们「从体验中理解农业」，最后「因体验而重新珍视农业」，而这一切仍有赖于独特体验带来的情感连结。

4、切入田园综合体解决方案

/ 以无锡「田园东方」田园综合体为例

农业MIX文创后产生的「超级农场」，将开启「点土成金」的伟大旅程。

内容核心：如何让农民真正充分参与并受益，而非沦为摆设、城乡一体的新型产业格局应如何发展、文创加乘后如何返璞归真，正是「田园综合体」的大课题。

5、商业地产的体验活化与变革

/ 以无锡「田园东方」田园综合体为例

一个人能在一个地方做愈多事、得到愈多体验，此处给他的印象自然就愈深。

内容核心：目前综合大型商场林立，除了常见的购物、餐饮，还涵纳食衣住行育乐等各种店铺；除了要将产品送到顾客面前，还可以教他们动手做、带他们去看生产过程和产地、让他们打造属于自己的独创。一片土地上有愈多体验，自然就愈「活」。

6、剖析台湾观光工厂产业经济链

/ 以黑桥牌「香肠博物馆」、蜡艺彩绘馆、四方鲜「奶酪故事馆」为例

「打办厂给消费者看，产品就能够让人放心。」从食材汲取深度、从制程展示高度、从手做延伸广度，打造体验型生产运营终端。

内容核心：经由感官、情感、行动、思考与关联五个面向，使消费者产生独特体验；有了成功的营销体验，再善用虚实整合扩大市场经济。

7、越不商业越商业：世界文创案例综观

/ 以南博会「滇覆旅徒」展览为例

愈不商业的愈深入人心，而那才是更高端的商业手法。

无印良品品牌字面的意思即是「没有印上品牌标志的良好物品」，在现代人人都想做出自己的品牌、都想独树一格的时代，显然是大反其道而行的做法。但是其纯朴、简洁或环保的理念，与其品牌的做法结合，反而成为更为突出的一种风格。

8、深挖，体验式营销的获利模式

/ 以日本「无印良品」（MUJI）为例

「有心占率才有市占率。」体验能带来真正的感动，而唯有真正的感动能从心去影响一个人的行为。

人有理性的消费模式，但在内心深处真正的需求却是诉诸情感的，人会愿意为了满足感性需求而付出更多代价，这便是体验式营销最令人无法抗拒之处。

9、产城融合：文旅地产的土地活化教战手册

/ 以无锡「田园东方」田园综合体为例

要活化这样一个区域，则有赖于在此处的各项体验的结合。

「产城融合」将农业生产区作为生产性功能的主要来源，景观则为吸引人流、提升区域土地价值的主要关键，休闲区可引入综合业态满足各种需求，并有居住发展及小区配套，让人们住在更人性化、能亲近美景，生活机能也更丰富的地方。

10、如何打造观光工厂产业体验园区？

/ 以嘉兴「歌斐颂巧克力小镇」为例

随着对第一堂就开始提及的各项元素的理解加深，运用之道如何方能巧妙，存乎一心。

内容模块：主题策划/品牌建构/商业模式/体验营销/服务设计/商品设计/空间设计/美学设计/智能科技/营运督导。

第二天：《房屋管理企业之资产管理及投融资模式》

主讲：黄亮生老师

一、资产管理-作用和目的

资产管理是什么?

1.1 物业、资产、基金和投资组合管理的作用

1.2 资产管理策略适用于房地产开发项目的每个阶段。

如何在不同开发阶段，让运营商参与项目的开发流程，以达到以下目的：

1.财务可行的 2.可招性和有效性 3.功能性以及可持续发展

如何通过开发成本以及运营成本的控制。在长期的运营过程中，把运营（物业）成本控制好。

二、投融资模式

做好项目财务预测，准确预测的关键因素

-如何找到投资者共同投资？

-如何以及何时退出？退出机制。

2.1开发房地产的积极资产管理策略

2.2 制定一份资产管理计划

2.3 衡量资产业绩的基准是什么?

- 财务指标/绩效指标预测

- 制定一份租赁策略以及它对资产评估有何影响

2.4 思考当准备将固定资产纳入房地产投资信托公司时需要具备些什么？为REIT准备。

（ REIT   ）房地产投资信托公司

三、资产管理基础知识

轻资产战略失效因素

为什么好多中国开发商的轻资产战略做不好？

行业所面临的挑战将成为那些掌握资产管理的人的机会

资产增值的成功案例

四、资产管理趋势与风险管理

— 理解风险

— 理解品牌及品牌资产的重要性

— 发展商、管理公司及投资者角色

五、文旅商业定制版课纲，待收集各学员的学习需求，进行定制完善

   五、行程安排