激活青岛公寓市场——政策解读 · 市场分析 · 操作指引

2018年7月21日 13:30 ~ 2018年7月21日 17:00
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    近三年火热发展后,品牌公寓发展的主要城市矩阵被突破,战火由一线开始蔓延至二线城市。


    笔者曾在《二线城市公寓市场“热启动”》中提出,符合长租市场发展的城市以下四个共同点:流动人口多;房价较高;空置房较多;长租公寓尚未饱和。


    今天将从上述四个角度,探究青岛城市长租公寓市场的发展机会。


    开始之前,先看两组排名:

     


    2017年中国城市综合竞争力排行榜中,青岛排名17,仅次于郑州,高于杭州、厦门;2017年中国城市可持续竞争力排行榜中,青岛排名11,仅次于成都,高于苏州、重庆等。

     

    山东是典型的“大省份小省会”,济南和青岛就是山东东西两都,如果单从经济发展考虑,青岛比省会城市更胜一筹,青岛也是渤海湾经济圈最为重要的区域中心城市。


    曾经缔造“品牌之都”、“青岛印象”的青岛在利用上合峰会带来的城市影响力,抓住新旧动能转换的契机升级现有产业,在这轮城市升级与发展中将上升一个大台阶。

     

    ①流动人口:省内最强流入城市


    青岛相对全国重点城市吸引力一般,但对山东省内人口吸引力极大。山东为人口大省,省内居民多安土重迁,选择留在本省的比例较高,所以流动人口仍以山东省内流动为主,占比为83.1%。从流动范围的城市分布看,流动人口分布在青岛市最多,占据29.5%。

     

    据统计,2017年青岛市常住总人口929.05万人,比2016年增加8.65万人,增长0.94%;其中,流动人口为227.63万人。如果按67%的流动人口选择长期租房,约有152万人次,再按20%—30%的比例计算,将有30.4万—45.6万人是长租公寓的潜在客群。



    青岛自身也有作为北方城市的观念固守与局限,比如在如今二线城市“抢人大战”中,青岛落户新规出台晚且具体政策差强人意,不比成都、西安等,更别提杭州,属于第三阵营。

     

    ② 青岛房价:华北第三城

     

    青岛7月二手房均价 20437 元/m²(数据来源:安居客)

     

    天津7月二手房均价 21777 元/m²(数据来源:安居客)

     

    大连7月二手房均价11268 元/m²(数据来源:安居客)

     

    济南7月二手房均价 16509 元/m²(数据来源:安居客)

     

    从7月份数据来看,华北地区青岛房价仅次于北京、天津,位列第三,倒是与“华北第三城”的称号相符,高于济南及大连。即使放到整个全国市场,青岛房价也位居前列。

     


    政策环境方面,青岛房地产调控齐全但力度一般,监管持续深化。

     

    青岛出租平均总价:2,602.95元/月(数据来源:城市房产)


    租金上看,青岛租金水平能达到3000元左右,也预示着长租公寓市场在青岛存在发展空间。乐乎公寓创始人罗意在接受《地产资管网》采访时表示:“长租公寓的客单价达到3000元,才有盈利的空间,才是一门可长期经营的生意。”

     

    ③空置房:待改造存量资源丰富

     


    二线城市中,东北地区城市空置率明显要高于其他地区。沈阳的空置率超过18%,远远超过其他二线城市,青岛的空置率也处于较高位置。


    大部分长租公寓的房源,正是基于对存量物业的改造,空置房的指标其实考量的是品牌公寓在项目物业获取上的难易度另外,结合青岛市城镇化发展步调,老旧的城中村物业、由于产业升级被淘汰的大量工业厂房和工业宿舍、分散的闲置住宅房源等,也可作为长租公寓的改造房源。


    在土地政策上,2018年,青岛五区各推出一宗市政配套设施完善、周边交通便利的租赁住房建设用地,用于租赁住房建设,大力发展住房租赁市场。

     

    ④尚未饱和的长租公寓市场


    青岛长租公寓的格局,目前仍以本土公寓为主,其中最大的品牌公寓“一站快租”,成立于2012年,一直以来专注于托管式房屋包租管理和公寓运营,现设市北区、崂山区、李沧区三个分部,入住率高达96%,但并未形成一家独秀的状态。


    放眼青岛,规模较大的公寓品牌有14家左右,现有房屋规模2万余间,其中最大的长租公寓品牌是本土的“一站快租”,房屋数量3000多间。


    明显,现在青岛长租公寓的规模很难满足未来租住需求。


    对于同样千万人口量级的郑州,据不完全统计,郑州长租公寓企业数发展到了近百家,房屋规模约10余万间。和郑州的“10万级”长租公寓相比,未列入试点城市的青岛,在公寓规模发展上相对缓慢。但随着2017年,万科泊寓、世联红璞等全国长租公寓一线品牌相继进入,青岛公寓市场迎来一波发展小高潮。

     

    如何抓住这轮机遇?一二线城市长租公寓操作路径有何差异化?睿和智库将于7月21日在青岛举办睿和沙龙第三期,与您探讨青岛公寓市场。


    沙龙预告


    主题:

    激活青岛公寓市场----政策解读 · 市场分析 · 操作路径

    时间:2018年7月21日 13:30---17:00   

    地点:青岛亚马逊联合创新中心5楼会议室


    拟邀嘉宾


    姚国臣  远洋邦舍副总经理      

    张爱华  旭辉·领寓国际CEO

    王俊英  龙湖冠寓总经理

    罗意      乐乎公寓创始人

    张森华  多彩投创始人

    耿泽军  铂涛集团发展事业部开发总监

    张磊      御风基金合伙人 

    王玺龙   熊猫公寓CEO

    汪林      橡树悦庭创始人、总经理

    王平      海尔园区公寓项目负责人



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    • 廖儿 7天前

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